[내집마련] 용적률에 따른 아파트 시세 분석

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내집마련의 꿈을 위해 부동산을 조금씩 공부하고 있는 포스팅글입니다.

모르고 구매 하는것보다 많이 공부해보고 넓은 지식으로 내집마련에 성공을 한다면 후회없이 나만의 아늑한 집을 가질거라 생각하고 포스팅해 봅니다.

 

용적률이란?

https://www.raemian.co.kr/community/times/realty/view.do?seq=2098

 

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100

 

ex) 100평의 대지가 있습니다.여기서 바닥면적이 70평인 건물을 3층으로 지었습니다.
그러면 이 건축물의 연면적은 210평이 됩니다. 따라서 용적률은 210%가 됩니다.
(210 / 100 * 100 =210)

 

※ 용적률 계산시 지하면적과 지상 주차층은 계산에서 제외

 

건폐율이란?

https://www.raemian.co.kr/community/times/realty/view.do?seq=2098

 

건페율 = 건물1층바닥면적 / 대지면적*100

 

ex) 100평 대지에 70평짜리 건물을 지었다고 해보겠습니다.
이 경우 건폐율은 70%가 되는 것입니다. (70 / 100 * 100 = 70)

 

 

주거지역별 용적률과 건페율

• 전용주거지역

전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 단독주택 중심의 제1종 전용주거지역과 공동주택 중심의 제2종 전용주거지역으로 구분 됩니다.

 

주로 산 또는 자연과 가까운 지역에 위치해 있는데요. 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역이나 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등이 대부분이며 일반주거지역과 달리 엄격한 건축 규제로 주거지역의로써의 기능을 보장하기 때문에 주변이 조용하고 상업시설이 제한적인 것이 특징입니다.

제 1종 전용주거지역	제 2종 전용주거지역
건폐율 50% 이하 용적률 100% 이하	건폐율 50% 이하 용적률 100~150% 이하

제1종 전용주거지역은 건폐율 50%, 용적률 100% 이하로 제한되며 해당 용도에 건축할 수 있는 건축물 기준은 다가구 주택을 제외한 단독주택, 제1종 근린생활시설 중 마을회관, 마을공동 작업소, 슈퍼마켓 등이 이에 해당됩니다.

 

제2종 전용주거지역은 건폐율 50 %이하, 용적률 100%~150%이하로 주로 공동주택 중심의 주거환경 제공을 위해 필요한 지역으로 여러 세대가 공동으로 거주하는 형태의 다세대주택, 연립주택, 기숙사 등이 있습니다.

 

• 일반주거지역

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 저층주택 중심의 제1종 일반주거지역, 중층주택을 중심으로 하는 제2종 일반주거지역, 중고층주택을 중심으로 하는 제3종 일반주거지역으로 구분됩니다.

 

대표적으로 신도시나 지구단위계획으로 지어진 아파트 단지를 떠올리면 됩니다. 전용주거지역보다 상업시설이 덜 제한적이라는 특징을 지니고 있습니다.

 

일반주거지역의 경우 주택의 높이에 따라 제1종, 제2종, 제3종으로 구분되는데요.

제1종 일반주거지역	제2종 일반주거지역	제3종 일반주거지역
건폐율 60% 이하 용적률 100~200% 이하	건폐율 60% 이하 용적률 150~250% 이하	건폐율 50% 이하 용적률 200~300% 이하

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제1종 일반주거지역은 4층 이하의 다세대, 연립, 단독 등 저층 주택을 지을 수 있는 지역으로 건폐율 60%이하 용적률 100~200% 이하를 적용받기 때문에 아파트는 건축할 수 없는 것이 특징인데요.

 

제2종 일반거주지역은 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있는 지역으로 아파트, 종교시설 등을 포함하고 있습니다.

 

제3종 일반주거지역은 건폐율 50%이하, 용적률 200~300%이하로 층수의 제한이 없는 고층건물을 건축할 수 있습니다.

*제2종 일반주거지역은 18층 이하로 고시하고 있으나 서울의 경우 난개발 방지를 위해 단독주택은 7층, 아파트는 15층 이하로 층수 제한

 

• 준주거지역

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준주거지역은 주거 기능을 위주로 하며, 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하는 지역입니다. 쉽게 말해 주거와 상업이 모두 가능한 지역을 뜻합니다.

 

준주거지역의 경우 건폐율 70%이하, 용적률 200~500%이하로 제한되는데요. 앞서 소개해 드린 일반주거지역, 전용주거지역과 비교했을 때 가장 상업적인 성격을 지닌 것이 특징입니다.

 

용적율별 아파트 사진

 

용적률별로 분류한 아파트 단지들. [사진 출처 = 온라인 커뮤니티 갈무리]

 

 

송파파크하비오푸르지오 원룸 매매 가격이 2억 5천... (2024년 기준)

 

리모델링과 재건축

 

 

리모델링 장단점

- 장점1. 재건축에 비해 사업 소요 기간이 짧다.

- 장점2. 초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등의 규제 X

- 장점3. 조합원 지위 자유롭게 매매 가능

 

- 단점1. 기본 골조를 유지한 채 증축, 확장하는 방식으로 집 구조 변경이 제한적이고 신축 아파트에 비해 층고가 낮음

- 단점2. 일반분양 시대 늘리지 못하면 조합원 분담금 상승 (수익성 감소)

 

재건축의 장단점

- 장점1. 재건축은 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 방식으로 단지 조성 및 세대 설계가 자유롭다.

- 장점2. 준공 시 신축 아파트로서 시세 상승 효과 상승 (가장 수익률 좋고 안전한 부동산 투자)

 

- 단점1. 사업 소요 기간이 매우 오래 걸린다.

- 단점2. 재건축 초과이익환수제(3천만원 초과시 10~50%환수), 큰 금액의 분단금으로 수익성 감소

- 단점3. 조합원 지위 전매 제한

 

 

아파트 시세에 대한 생각

용적률 500% 인 아파트를 보면 다들 닭장 아파트라고 하는듯 합니다. 쭉 살펴보니 용적률 300% 부터는 투자가치가 없다고 보시는 분들이 많고 채광이 낮고 만족도가 대부분 낮은것 같습니다.

 

추후에 아파트 매매시에 년식이 오래된 구축 아파트일때 용적율이 높다고 하면 나중에 되팔때나 사업성이 떨어지기 때문에 투자의 매력성이 떨어져 팔리지 않을 가능성이 좀 높아집니다.

 

두번째로 봐야하는것이 평균대지지분입니다.

사실 제일 많이 알려져 있는것이 용적율이지만 실질적으로 (재건축)사업성을 따질때 제일 중요한게 평균대지지분 입니다. 

 

 

 

대지지분 = 토지면적(평수) / 세대수

 

즉 토지면적이 넓고 세대수가 적다면 제일 베스트 하고, 대지지분이 15평 이하면 수익성 없다고 판단하는것 같습니다.

실제로 재건축 했는데 15평 이하의 원룸건물이 떨어진다면 투자를 하는 사람이 없다고 판단하는것 같습니다.

 

 

결론

- 용적률 낮게

- 대지지분 높게 (되면 국민평형(85m2)이 베스트)