안녕하세요 부동산 공부하다가 짬내서 그나마 제 나이대에 부담이 약간 덜한 (?) 대출이 뭐가 있을까 살펴보다가 범위가 좁혀질 수 잇을만한 대출 상품을 정리해보고자 포스팅 합니다. 2~30대에 서울 자취러들은 항상 나가는 월세 비용에 쫒기며 살아가기 때문에 내집 마련에 대한 꿈은 버릴 수 없는 하나의 과제입니다.
그렇다고 무턱대고 영끌을 하기에는 항상 드는 생각이 "계속 인구는 줄어들고... 아파트는 새로 지어지고... 당연히 장기적으로는 집값이 떨어질건데 투기를 할 순 없다." 라는 생각이 들더라구여. 아마 영끌하시는 분들 대부분은 아파트 값이 오르는걸 전제로 구매하시는 분들이 많을거 같습니다. (코로나 전때만 해도 그런 유튜브 영상이 엄청 많았죠..)하지만 이럼에도 집은 생활하는데에 있어서 꼭 필요합니다. 사람에게 꼭 필요한 의식주 는 갖추고 있어야 한다고 생각합니다.
국가에서 지원해주는 대출말고 은행에서 대출해주는 신용대출은 현재 고려대상에서 제외된 이유는 고금리 때문입니다. 저금리 일때도 정부지원대출은 매력적입니다.
먼저 정부지원대출 알아보기 전에 대출금리 개념먼저 정리해보겠습니다.
대출금리의 구성
대출금리 = (기준금리 + 고객별 가산금리) - 우대금리
기준금리 : 변동금리 대출에서 대출금리가 변할 때 기준이 되는 금리로, 종류에 따라 지표가 되는 시장금리와 연동돼요. 예를 들어, 주택담보대출의 경우에는 신규코픽스*를 지표로 삼아요.
가산금리 : 대출 취급에 따른 원가 비용 등을 감안하여 기준금리에 가산하는 금리
그냥 제 느낌상 정리하면 나라에서 정한 금리(기준금리) + 은행 금리(가산금리) 로 대충 생각하기로 했습니다. (복잡해)
분할상환방식 주택담보대출 신용점수별 금리현황
부동산 기준으로 은행연합회 소비자 포털에서 조회해보면 신용등급 1등급 기준으로 제일 금리가 저렴한 은행이 BNK경남은행입니다. 그럼 실제로 해당 은행 사이트 들어가서 얼마나 금리를 받아 먹을지 확인해 보겠습니다.
앞서 확인할려고 했던 특례보금자리론과 디딤돌 대출을 제외하면 총 5개의 대출 상품이 나열되어 있네요.
주택담보대출 상품 비교
사이트에서 직접 조회해보니 모바일에서만 신청하는 주택담보대출이 가장 저렴하게 금리(3.74%)를 내새우고 있네요.
변동금리랑 혼합금리 선택하게 되어있는데 여기에서는 혼합금리를 좀더 저렴하게 해주네요.
상품소개상 최저금리를 받으려면 조건이 까다롭네요. 주 거래 은행 아니면 고려하기 힘든 조건입니다. (총 1.42% 조건부)
1. 월급통장 이력 (0.4%)
2. 신용카드 실적 100만원 (0.5%)
3. 예금통장 100만원 (0.4%)
4. 마케팅 동의 (0.12%)
시중 은행 기준으로 아무리 잘 쳐줘도 금리 4%는 생각해야 할거 같네요.
1억 빌리면 대략 이자만 월 40만원
디딤돌 대출 버팀목전세자금 비교
디딤돌 대출이 인기가 많은 이유는 낮은 대출금리에 있다. (2.45 ~ 3.55 %)
매매가 아닌 전세자금 대출일 경우는 버팀목 전세자금을 고려한다 (2.1 ~ 2.9%)
※ 2024년 변경 기준 비교
| 버팀목 대출 (전세) | 디딤돌 대출 (매매) | |
| 대출 대상 | (청년) 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 (미혼) 연소득 5천만원 이하 (신혼) 연소득 7.5천만원 이하 (신혼) 연소득 1.3억원 이하 : 신생아 특례 순자산가액 3.61억원 이하 |
만 30세 이상 (미혼) 연소득 6천만원 이하 (신혼) 연소득 8.5천만원 이하 (신혼) 연소득 1.3억원 이하 : 신생아 특례 순자산가액 5.06억원 이하 |
| 대출 금리 | 연 2.1 ~ 2.9 % ( 신상아 특례는 시중금리보다 1~3% 낮음 ) |
연 2.45 ~ 3.55 % ( 신상아 특례는 시중금리보다 1~3% 낮음 ) |
| 대출 한도 | 최대 3억원 (미혼 최대 2억원) |
최대 5억원 (미혼 최대 1.5 ~ 2억원) |
| 대출 기간 | 최초 2년 (최장 4회 연장 총 10년 가능) | 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치) |
| 대상 주택 | 임차전용면적 85㎡이하 주택 (수도권 기준) | 임차전용면적 85㎡이하 주택 (수도권 기준) |
| 공통 조건 | 무주택 세대주 신용점수 350 이상 공공임대, 타 주택 대출 상품 등 이용 안하고 있어야함 1년 이상 재직자 ( 1년 이하면 대출금액 심하게 제한받음) |
|
※ 2023년 11월 기준
| 버팀목 전세자금 대출 | 청년 전용 버팀목 전세자금 대출 | |
| 나이 제한 | 없음 | 만 19세 이상 ~ 만 35세 이하 |
| 대출 금리 | 연 1.8% ~ 2.4% | 연 1.5 ~ 2.1% |
| 연소득 | (미혼) 연소득 5천만원 이하 (신혼) 연소득 7.5천만원 이하 |
|
| 임차보증금 | 수도권 3억, 비수도권 2억 | 3억원 이하 |
| 대출 한도 | 수도권 1.2억, 수도권 외 0.8억 | 2억 (임차보증금의 80%) |
특례보금자리론
| 특례보금자리론 | |
| 신청대상 | 민법상 성년 신용점수 271점 이상 |
| 대출요건 | (신혼) 연소득 1억 이하 무주택 or 1주택 |
| 상품구조 | 대출한도 : 최대 5억원 대출만기 : 10, 15, 20, 30, 40, 50년 (40, 50은 조건부) |
※ 특례보금자리론 공급 일부 중단
- 주택가격 6억 초과, 부부합산 1억 초과
- 2주택자 (3년이내 처분 포함)
※ 2023.09.27일부터 일반형 특례보금자리론 신청접수 중단
비교 결론
이렇게 비교를 해보니 디딤돌 & 버팀목 말고는 그냥 다 조건부 놀이터 느낌이네요.
(하늘) 디딤돌 & 버팀목 대출
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(땅) 나머지 주택대출...
특례보금이랑 1금융권주택대출 비교해보면 각각 조건만 틀리고 연이율은 비슷비슷한데 아무래도 둘 중에 고르라면 금융권은 부담이 되는거 같네요.. (맨날 돈써야되는 신용카드 실적)
만약 디딤돌 대출과 버팀목 대출이 되지 않는다면 제 2안으로 특례 보금자리론을 생각하게 될 수 있을거같은데 그냥... 정말 어쩔 수 없을때만 대출 받는걸로 하겠습니다.
디딤돌 & 버팀목도 만약 본인 연봉 + 미래 배후자 연봉이 8천이 넘어버린다면 대출을 못받아버리니... 대출 금액이 작아지더라도 작은 금리를 위해 다음과 같은 방안을 고려해 볼 수 있겠네요.
[전세방 구할때]
1. 미혼인 채로 대출을 받는다. (연봉 5천 이하일때)
- 1억 대출이면 약 월 20만원 이자
- 신혼신고 하면 7년 이내에 주택 구입해야 디딤돌대출 가능하므로 신고 미뤄야함 (ㅠ^ㅠ)
2. 그냥 열심히 돈 모아서 전세 구하자 (연봉 5천 이상일때)
[집 살때]
1. 신혼 신고 했을때 ... 한명이 일쉬는 방법 (3개월) 그러면 둘이 합쳐서 연봉 8.5천 안넘으면 된다.
- 너무한거 아닌가
2. 신혼 신고 안하고 ... 최대 2억 대출 받는다.
- 이러면 현금 얼마나 가지고 있어야 집사는거지?
매매 5억 (현금 3억 모아야함)
전세 2.5억 기준 (현금 1.5억 모아야함)
[혼자 해보는 대략 시나리오]
- (신혼신고전) 현금 1.5억 모은다음 버팀목대출 1억한다음 2.5억 전세집 구한다. (연봉 5천 이하로)
- (신혼신고후) 7년 이내에 1.5억을 모아야 한다. 그래야 디딤돌 이용 가능, (84개월 / 1.5억 = 약 180만) 월 180만원씩 이상 저금해야 가능함
- 신혼신고 늦추면 조금더 여유롭게 저축 가능
- 동시에 아기도 키워야 하고 연봉합도 1.3억 넘으면 안된다(?)
마지막에 결론으로 생각좀 정리한다고 끄적였는데 ... 더 복잡해진거 같네요.
제생각에 저 제도에 상황을 끌어 마추는게 아니라 살아가면서 맞는 상황에 맞는 상품을 찾는게 제일 좋을듯 하네요.
아무리 정책이 바껴도 혼인신고 늦춰야 유리해지는 정책은 좀 바껴야 하지 않나 싶습니다.
이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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